Apartman ve Site Aidatı Nasıl Hesaplanır?
Aidat, bir apartman ya da sitenin ortak giderlerinin kat maliklerine paylaştırılmış hâlidir. Tutar keyfî belirlenmez: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), hangi giderin nasıl bölüneceğini ve aidatın hangi belgeye dayanacağını açıkça düzenler. Bu yazıda aidat hesabının mantığını, sık yapılan hataları ve örnek bir hesaplamayı adım adım anlatıyoruz.
Aidatın hukuki dayanağı: işletme projesi
Aidatın kaynağı işletme projesidir. KMK’nın 37. maddesine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır ve içinde özellikle şunlar gösterilir:
- Bir yıllık yönetimde tahmini gelir ve gider tutarları,
- Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar,
- Her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar; bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen ya da değiştirilerek karara bağlanır. 7 Mayıs 2026 tarihli değişiklikle, mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projedeki artışın, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamayacağı da hükme bağlandı.
Kesinleşmiş işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinde sayılan belgelerden kabul edilir. Bu, ödenmeyen aidatın takibinde işletme projesinin ne kadar önemli olduğunu gösterir.
Hangi gider nasıl paylaştırılır? (KMK m.20)
Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça giderlere iki farklı yöntemle katılır:
1. Eşit paylaşılan giderler
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans, bağımsız bölümün büyüklüğüne bakılmaksızın eşit bölünür. 40 metrekarelik daire de 200 metrekarelik daire de aynı payı öder.
2. Arsa payına göre paylaşılan giderler
Şu giderler her kat malikinin arsa payı oranında paylaştırılır:
- Ana gayrimenkulün sigorta primleri,
- Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri,
- Yönetici aylığı gibi diğer giderler,
- Ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanan avans.
Kanun ayrıca bir kat malikinin, ortak yerleri kullanmadığını ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamayacağını belirtir. “Asansörü kullanmıyorum, payını ödemem” itirazı bu nedenle geçerli değildir.
Önemli: “Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, yönetim planında ya da kat malikleri arasında farklı bir paylaşım kararlaştırılabileceği anlamına gelir. Aidatı hesaplamadan önce yönetim planınızı mutlaka kontrol edin.
Örnek hesaplama
Varsayalım ki 4 daireli bir apartmanın aylık gideri şöyle:
| Gider kalemi | Aylık tutar | Paylaşım yöntemi |
|---|---|---|
| Kapıcı gideri | 24.000 | Eşit |
| Ortak alan temizlik ve bakım | 6.000 | Arsa payı |
| Asansör bakımı | 2.000 | Arsa payı |
| Bina sigortası (aylık karşılığı) | 2.000 | Arsa payı |
Daireler ve arsa payları:
| Daire | Arsa payı |
|---|---|
| 1 | 20/100 |
| 2 | 20/100 |
| 3 | 25/100 |
| 4 | 35/100 |
Eşit bölünen kısım: 24.000 / 4 = her daireye 6.000
Arsa payına göre bölünen kısım: 6.000 + 2.000 + 2.000 = 10.000
- Daire 1 ve 2: 10.000 × 20/100 = 2.000
- Daire 3: 10.000 × 25/100 = 2.500
- Daire 4: 10.000 × 35/100 = 3.500
Aylık aidat:
| Daire | Eşit pay | Arsa payı kısmı | Toplam |
|---|---|---|---|
| 1 | 6.000 | 2.000 | 8.000 |
| 2 | 6.000 | 2.000 | 8.000 |
| 3 | 6.000 | 2.500 | 8.500 |
| 4 | 6.000 | 3.500 | 9.500 |
Toplam: 34.000 — giderlerin tamamı karşılanır. Rakamlar yalnızca örnektir.
Gecikme tazminatı
KMK m.20’ye göre gider veya avans payını tamamen ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir veya icra takibi yapabilir; KMK m.35 de borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını yöneticinin görevleri arasında sayar.
Gecikme tazminatını elle hesaplamak hataya açıktır: her dairenin borcunun hangi gün doğduğunu ve kısmi ödemelerin hangi borca sayıldığını izlemek gerekir.
Sık yapılan hatalar
- Tüm giderleri arsa payına göre bölmek. Kapıcı ve benzeri personel giderleri, aksi kararlaştırılmadıkça eşit bölünür.
- İşletme projesi olmadan aidat toplamak. Onaylı bir proje yoksa takipte ciddi sorun yaşanabilir.
- Kısmi ödemeleri belirsiz bırakmak. Bir sakin eksik ödeme yaptığında bu tutarın hangi aya sayıldığı kaydedilmezse borç listesi ve gecikme hesabı tartışmalı hâle gelir.
- Taşınma ve satışlarda borcu takip etmemek. Daire el değiştirdiğinde önceki malikten kalan borcun izlenmesi gerekir.
NovaBina’da aidat hesabı nasıl yapılır?
NovaBina Portal, yukarıdaki süreci otomatikleştirir:
- Aidat şablonları ve dağıtım oranları ile eşit ve arsa payına göre bölünen kalemleri bir kez tanımlarsınız.
- Toplu borçlandırma ile tüm daireler tek seferde, otomatik borçlandırma ile her ay kendiliğinden borçlandırılır.
- Tahsilat eşleştirme ile her ödemenin hangi borca sayıldığı kayıt altına alınır.
- Detaylı borç listesi ve ödeme skoru ile geciken daireleri anında görür, gerekirse icra takibi sürecini başlatırsınız.
Excel’de saatler süren aidat hesabını birkaç tıklamaya indirmek için NovaBina’yı 30 gün ücretsiz deneyin.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Somut durumunuz için yönetim planınızı inceleyin ve gerekirse bir hukukçuya danışın.